Tapu İptali ve Tescil Davaları

• Faruk Karahan
• Hukuki Paylaşımlar
• 25/03/2025

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, mülkiyet hakkının korunması ve yanlışlıkla veya haksız yere yapılan tapu işlemlerinin düzeltilmesi amacıyla açılan hukuki bir davadır. Bu dava, mülk sahibinin tapu sicilindeki kaydın hatalı, geçersiz veya hukuka aykırı olduğuna inandığı durumlarda, tapu kaydının iptal edilmesini ve doğru bilgilere göre tescil edilmesini sağlamak için başvurulan bir yoldur.

Tapu iptali, genellikle mülkiyet hakkının devri, miras, satış veya bağış gibi işlemler sırasında taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklar nedeniyle gündeme gelir ve bu süreçte hukuk sistemi, tarafların haklarını güvence altına alarak adil bir çözüm sunmayı amaçlar.

Tescil ve Yolsuz Tescil Ne Demektir?

Tescil, bir taşınmazın hukuki durumunun, tapu siciline kaydedilmesi ve bu kaydın, mülkiyet hakkı gibi taşınmazla ilgili tüm hukuki durumların resmi olarak onaylanması anlamına gelir. Tapu sicilinde yapılan tescil işlemi, mülk sahibinin haklarını güvence altına alır ve bu kayıtlar, taşınmazın yasal durumunu belirler. Ancak bazen, tescil işlemleri sırasında hukuka aykırı bir durum ortaya çıkabilir ve buna “yolsuz tescil” denir. Tapu iptali ve tescil davalarında sıkça karşımıza çıkan bir kavramdır.

Yolsuz tescil, tapu sicilinde yapılan kaydın, yasa ve usullere aykırı olarak gerçekleştirilmesi veya hatalı bir şekilde yapılması durumudur. Yolsuz tescil, malikin gerçek mülkiyet hakkını çiğneyebilir ve bu durum, tapu iptali ve tescil davası gibi hukuki süreçlere yol açabilir. Bu tür davalar, mülkiyet haklarının korunması ve taşınmaz sahiplerinin hak kayıplarının önlenmesi adına büyük önem taşır.

Hangi Hallerde Tapu İptal ve Tescil Davaları Açılır?

Tapu iptali ve tescil davaları, tapu sicilinde yapılan işlemlerin hukuka aykırı olduğu durumlarda, mülkiyet hakkının korunması amacıyla başvurulan hukuki yollardır. Bu davalar, genellikle taşınmazın yanlışlıkla ya da haksız bir şekilde başkalarına devredilmesi, alım-satım işlemleri sırasında yaşanan usulsüzlükler, sahte belgelerle yapılan tescil işlemleri veya tapu kaydında yapılan hatalar gibi sebeplerle açılır.

Tapu iptali davası, söz konusu taşınmazın kaydının iptal edilmesini ve gerçeğe uygun olarak tescil edilmesini sağlamak için başvurulan bir yoldur. Tescil işlemi sırasında yapılan usulsüzlükler, malikin rızası dışında yapılan satışlar, miras paylarının yanlış tescil edilmesi veya yolsuz tescil gibi durumlar, tapu iptali ve tescil davalarının açılmasına yol açabilir. Bu tür davalar, taşınmaz sahiplerinin haklarını koruma ve olası mağduriyetlerin önüne geçme amacı taşır. Günümüzde en sık karşılaşılan haller ise şu şekildedir;

• Mirastan mal kaçırma halinde tapu iptal ve tescil davası
• Boşanmada mal kaçırma halinde tapu iptal ve tescil davası
• Yanlış imar halinde tapu iptal ve tescil davası
• Kötüye kullanılan vekalet yetkisi hallerinde tapu iptal ve tescil davası
• Tapu kaydında sehven hata olması durumlarında tapu iptal ve tescil davası

Tapu İptali ve Tescil Davasının Tarafları Kimlerdir?

İşbu Tapu iptali ve tescil davaları, bir taşınmazın tapu kaydının yanlış, hatalı veya hukuka aykırı bir şekilde yapıldığını iddia eden kişiler tarafından açılır ve bu davalar, taşınmaz mülkiyet hakkının korunmasına yönelik önemli bir hukuki yol sağlar. Tapu iptali davası, malikin gerçek mülkiyet hakkını kaybeden kişi tarafından, yanlış tescil edilen kişi tarafından açılabilir. Duruma göre gerçek kişiye yahut tüzel kişiliklere karşı husumet yöneltilebilir.

Tescil işlemi sırasında yapılan usulsüzlükler ya da sahte belgelerle işlem yapılması gibi durumlar söz konusuysa, dava, taşınmaz üzerindeki kaydın yanlış olduğunu iddia eden tarafın haklarını savunmak adına, tapu dairesi ya da belediye gibi kurumlara karşı da açılabilir. Ayrıca davalı gerçek şahsın vefat etmesi durumunda ise mirasçılarına karşı da dava açılması mümkündür.

Tapu İptali ve Tescil Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Bu davalarda görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemeleridir. İlişkinin ticari bir sebebe dayandığı hallerde Asliye Ticaret Mahkemesi görevli mahkeme olacaktır. Ticari olmayan diğer işlerde ise Tüketici Mahkemesi görevli mahkeme konumundadır. Hukuk Muhakemesi Kanunundaki genel yetki kuralları bu durumu açığa kavuşturmuştur.

Tapu İptali ve Tescili ile ilgili davalarda yetkili mahkeme ise HMK uyarınca taşınmazın olduğu yerdeki mahkemedir. Bu yetki HMK kapsamında kesin yetki halini içermektedir. Eğer yetkisiz mahkemede dava açılırsa mahkeme tarafından dava reddedilecektir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Zamanaşımı Süresi

Mülkiyet hakkı anayasa ve uluslararası sözleşmelerde büyük önem arz etmektedir. Bu nedenle kanunlarımız kapsamında tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ancak bazı istisnai dava türlerinde ise zamanaşımı süreleri mevcuttur. Örneğin vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasında zamanaşımı yokken kadastroya ilişkin önceki hakka dayalı davalarda zamanaşımı süresi on yıl olarak belirlenmiştir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları ile ilgili Yargıtay Kararları

8. Hukuk Dairesi         2010/4282 E.  ,  2010/5509 K.

Davacı, Hazine adına kadastro çalışmaları sırasında tesbit vetescil edilen 263 ada 41 sayılı parselin babasından kaldığını, paylaşım yoluyla kendisine geçtiğini, aralıksız çekişmesiz malik sıfatıyla zilyet olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile adına tapuya kayıt vetesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı Hazine vekili, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, davacının tapuiptalivetescil isteği dışında zilyetliğin kendisine ait olduğunun tesbitini istemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece, davacının mülkiyetin tesbitini istemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, mahkemenin bu görüşüne katılma olanağı bulunmamaktadır. Davacı başlangıçta dava dilekçesiyle tapu iptali vetescil istediği doğrudur. Ne var ki, yapılan keşifte taşınmazın altında DSİ’ye ait kanalın geçtiği ve taşınmazın kamulaştırılmadığı belirlenmiştir.

Dosya arasındaki bilgi ve belgelere göre, DSİ tarafından kanalın yapımına 1999 yılında başlanmış ve 2007 yılında bitirildiği anlaşılmıştır. Kural olarak kazanmayı sağlayan zilyetliğe dayalı olarak TMK. nun 713/1 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddesine dayalı olarak açılan tescil, tapu iptali ve tescil davalarında; taşınmazın davacı adına tapuya kayıt vetesciline karar verilir.

Somut olayda 1999 – 2007 yılları arasında yapılan kanal nedeniyle her ne kadar taşınmaz kamulaştırılmamış olsa bile, kanal nedeniyle dava konusu yer kamu emlakine dönüşmüştür. Bu tür yerler hakkında artık tescile, tapu iptali vetescile karar verilemez. Kazanma koşullarının oluşması halinde tapu iptali vetescil ya da tescil yerine dava konusu yerin mülkiyetinin davacıya ait olduğunun tesbitine karar verilir. Yüksek Yargıtay ve Daire uygulaması da bu yöndedir.

Böyle durumlarda davacıya seçimlik hakkı biçiminde herhangi bir hak seçimi sorulamaz. Mahkemece, somut olguda olduğu gibi durumun tesbiti halinde kendiliğinden tescil veya tapu iptali ve tescil niteliğinde bulunan davaların, mülkiyetin tesbiti davasına dönüştüğü kabul edilmelidir.

Somut olayda da, bu durum gerçekleşmiştir. Davacıya sorulacak veya sunulacak bir seçenekte yoktur. Dosya kapsamındaki tüm bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde kazanma süresi ve koşullarının davacı yararına gerçekleştiği, DSİ tarafından kanalın yapımına başlandığı 1999 yılına kadar 20 yıllık kazanma süresinin çoktan dolduğu saptanmıştır.

Saptanan bu somut ve hukuki olgular karşısında kanal nedeniyle taşınmaz kamu emlakine dönüştüğünden tapu iptali ve tescil yerine mülkiyetin davacıya ait olduğunun tesbitine karar verilmesi gerekirken, davacının sadece tapu iptali ve tescil istediği gerekçesiyle ve Yargıtay uygulamasına aykırı olarak davanın reddine karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırıdır.

Davacının temyiz itirazları bu bakımdan yerinde olduğundan kabulü ile usul ve kanuna aykırı olan yerel mahkeme hükmünün açıklanan nedenlerle ve HUMK.nun 428.maddesi uyarınca BOZULMASINA ve 15,60 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine 11.11.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1. Hukuk Dairesi         2006/12606 E.  ,  2007/1751 K.

Davacı  F..Y..vekili tarafından davalılar M..Yüzüak ve arkadaşları aleyhine  muris muvazaası hukuki sebebine dayanan tapu iptali ve tescil davası ile  davacılar M.. Y.ve arkadaşları tarafından bu davanın davacısı F..Y.. aleyhine açılan vasiyetnamenin iptali davası birleştirilmiş mahkemece muvazaaya dayanan tapu iptali ve tescil davasının reddine, birleştirilen vasiyetin iptali davasının kabulüne dair verilen karar davacı vekili tarafından  temyiz edilmiştir.

Tapu iptali ve tescil davasına konu edilen taşınmazlarda malik olan muris Y.. Y.. 2.8.1976 tarihinde bu taşınmazlarda bulunan tüm paylarını davalılara tapuda satış göstererek devretmiştir.Bilindiği üzere; uygulamada ve öğretide “muris muvazaası” olarak tanımlanan muvazaa,niteliği itibariyle nisbi (mevsuf-vasıflı) muvazaa türüdür. Sözkonusu Muvazaada miras bırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir.

Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir.

Bu durumda  yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarında ve l-4-1974 tarih 1/2 sayılı İnançları Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmeside Medeni Kanunun 706, Borçlar Kanunun 213 ve Tapu Kanunun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay  sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tesbitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu iptali kaydının iptalini isteyebilirler. 

Hemen belirtmek gerekir ki; bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı, adil ve doğru bir çözüme ulaştırılabilmesi, davalıya yapılan temlikin gerçek yönünün diğer bir söyleyişle miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarılmasına bağlıdır. Bir iç sorun olan ve gizlenen gerçek irade ve amacın tespiti ve aydınlığa kavuşturulması genellikle zor olduğundan bu yöndeki delillerin eksiksiz toplanılması yanında birlikte ve doğru şekilde değerlendirilmeside büyük önem taşınmaktadır. 

Öte yandan, miras bırakanın sağlığında mal varlığının tamamını veya bir kısmını,mirasçıları arasında hoş görü ile karşılanabilecek makul ölçüler içerisinde paylaştırmışsa mirasçısından mal kaçırma iradesinden söz etme olanağı yoktur.

O halde miras bırakanın denkleştirme yapıp yapmadığı üzerinde durulması, miras bırakandan tüm mirasçılarına intikal eden, taşınır, taşınmaz ve hakların araştırılması, tapu kayıtları ve varsa öteki delil ve belgelerin mercilerinden getirtilmesi, her bir mirasçıya geçirilen malların ve hakların nitelikleri ve değerleri hakkında uzman bilirkişiden rapor alınarak paylaştırmanın mı, yoksa mal kaçırma amacın mı, üstün tutulduğunun aydınlığa kavuşturulması zorunludur. 

Bu ilkelerin ışığı altında dosyadaki tüm deliller birlikte incelendiğinde muris Yaşarın diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacı ile temlikte bulunduğu, temlikin muvazaalı olduğunun bizzat murisin vasiyetnamedeki beyanından da anlaşılmakla davacı Faruk tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasının kabulü gerekir iken reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Diğer taraftan vasiyetnamenin iptali için açılan davada davacılar bu vasiyetin ölünceye kadar bakma koşulu ile yapıldığını, davalının muris Yaşara bakmadığını iddia etmişlerse de Pasinler Noterliğinde 12.4.1999 tarihinde düzenlenen vasiyetnamede böyle bir koşulun bulunmadığı,bulunsa dahi murisin sağlığında  açmadığı davayı  ölümünden sonra mirasçıların bakım borcunun yerine getirilmediği iddiasına dayalı dava açamayacakları,bu davanın ancak bakım alacaklısı tarafından açılabileceği,bu durumda vasiyetnamenin iptalini gerektirecek yasal bir nedeninin bulunmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekir iken kabul kararı verilmesi de doğru görülmemiştir.

Davacı,  niza konusu taşınmazların tümünün davalılar adına olan tapusunun iptali ile vasiyetnameye göre kendi adına tescilini istemektedir. Muvazaaya dayanan tapu iptal ve tescil davasının kabulü halinde yapılan sözleşme  hiçbir hüküm doğurmayacaktır ve nizalı taşınmazlar terekeye döneceğinden vasiyetnamenin yapıldığı tarihte bu taşınmazların murisin mal varlığında bulunmaması sonuca etkili olmayacaktır. Bu nedenle muristen davalılara intikal eden  payların iptali halinde tümünün davacı adına tescilinde yasal bir engel bulunmamaktadır.(H.G.K. 21.11.2001 gün  2001/1-958-1035 sayılı kararı)

 Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı F..’un açtığı tapu iptal ve tescil davasının kabulüne,davacılar F…Y…ve arkadaşlarının açtığı vasiyetnamenin iptali davasının reddine karar verilmesi gerekir iken hukuksal ve yasal olmayan gerekçelerle aksine karar verilmesi yerinde görülmediğinden davacı F… vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile H.U.M.K.’nun  428. maddesi gereğince yerel mahkeme kararının BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine,22.2.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Bu yazımız da ilginizi çekebilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1- Yolsuz tescil ile tapu iptali davası arasında nasıl bir ilişki vardır?

Yolsuz tescil, tapu kaydının geçersiz olmasına neden olduğu için, bu tür durumlarda tapu iptali ve tescil davası açılarak hatalı kayıtların iptal edilmesi sağlanabilir.

2- Tapu iptali davasında bilirkişi raporu gerekli midir?

Bilirkişi raporu, tapu iptali davasında gerekli olabilir. Eğer tapu kaydındaki hata veya usulsüzlükler teknik bir konu içermekteyse, mahkeme bilirkişiden rapor tanzim etmesini talep edecektir.

3- Tapu iptali davası nasıl açılır?

Tapu iptali davası açmak için, taşınmazın tapu kaydında bir hata olduğunu veya mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ispatlamak gereklidir. Bu dava, ilgili taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesinde açılır. Hukuki destek almak, sürecin doğru ilerlemesi için önemlidir.

4- Tapu iptali davası ne kadar sürer?

Tapu iptali ve tescil davalarının süresi, davanın karmaşıklığına ve mahkemenin yoğunluğuna göre değişiklik gösterebilir. Genellikle 6 ay ile 2 yıl arasında bir süreçte sonuçlanabilir, ancak bazı davalarda bu süre uzayabilir.

5- Tapu iptali davası hangi durumlarda açılır?

Tapu iptali davası, genellikle taşınmazın yanlış tescil edilmesi, tapu kaydında haksız bir işlem yapılması, malikin rızası dışında yapılan satışlar veya sahte belgelerle tescil gibi durumlarda açılır.

6- Tapu iptali ve tescil davası masrafları nelerdir?

Tapu iptali ve tescil davası açarken mahkeme masrafları, harçlar, vekalet ücretleri ve bilirkişi ücretleri gibi giderler bulunmaktadır.

7- Tapu iptali davası reddedilirse ne olur?

Tapu iptali davası sonucunda, dava reddedilirse, tapu kaydında yapılan işlem geçerliliğini korur ve taşınmazın mülkiyet hakkı eski durumunda devam eder. Bu durumda, bir üst mahkemeye itiraz yapılabilir.

8- Tapu iptal ve tescil davası için avukata ihtiyacım var mı?

Tapu iptali ve tescil davası, hukuki açıdan oldukça teknik bir süreçtir. Bu nedenle, sürecin doğru bir şekilde ilerlemesi ve hak kaybı yaşamamanız için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.

9- Tapu iptal davasında hangi belgeler gereklidir?